Tính hai mặt của hàng tồn kho bất động sản
Hàng tồn kho là một trong những áp lực lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023. Hàng tồn kho có tính hai mặt, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch sẽ là lợi thế của doanh nghiệp khi thị trường quay lại quỹ đạo phát triển ổn định. Song, đặt trong bối cảnh rất nhiều điểm nghẽn pháp lý còn trói chân các chủ đầu tư, lượng hàng tồn kho chưa phải là thành phẩm thực sự đáng lo ngại.
Lượng hàng tồn kho lớn có thể là “của để dành” quan trọng của doanh nghiệp khi thị trường phục hồi, nhưng nếu đó là hàng dở dang do vướng pháp lý thì lại là… cục nghẹn khó nuốt.
Số liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho ròng tại thời điểm cuối quý III/2023 đạt 270.099 tỷ đồng (khoảng 11,1 tỷ USD), tăng lần lượt 4% và 35% so với cùng kỳ năm 2022 và 2021.
Trong đó, Novaland là doanh nghiệp dẫn đầu với khoảng 137.594 tỷ đồng, riêng giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm gần 92,2%; phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.
Vinhomes đứng thứ hai với khoảng 54.628 tỷ đồng, giảm chưa tới 500 tỷ đồng so với quý II/2023, nhưng so với hồi đầu năm 2023, hàng tồn của Vinhomes đã giảm hơn 10.000 tỷ đồng.
Tương tự, hàng tồn kho của Becamex IDC tính đến cuối quý III/2023 đạt 22.166 tỷ đồng, tăng hơn 6% so với đầu năm, phần lớn do tăng chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án của doanh nghiệp. Đáng chú ý, doanh nghiệp còn gần 2.142 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án như Hòa Lợi, TĐC Plaza, TĐC Hòa Lợi, Unitown - giai đoạn 2, Lake View…
Đứng sau ba ông lớn này với mức tồn kho trên 10.000 tỷ đồng là nhóm các nhà phát triển gồm Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh và Phát Đạt.
- Khang Điền ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh, đạt 17.152 tỷ đồng (tăng 38%). Phần lớn hàng tồn kho của Khang Điền đến từ các dự án dở dang, như: Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo (5.932 tỷ đồng, tăng 11%), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.368 tỷ đồng, tăng 3%)…
- Nam Long cũng ghi nhận hàng tồn kho tính đến cuối quý III/2023 đạt 16.800 tỷ đồng, tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với đầu năm nay. Trong đó, tồn kho ở dự án Izumi 9.037 tỷ đồng, tăng hơn 700 tỷ đồng so với đầu năm; tồn kho ở dự án Waterpoint giai đoạn 1 là 3.556 tỷ đồng - giai đoạn 2 là 1.527 tỷ đồng; dự án Hoàng Nam (Akari) hơn 1.047 tỷ đồng…
- Trong khi đó, hàng tồn kho của Đất Xanh và Phát Đạt lại ghi nhận giảm nhẹ, lần lượt 14.800 tỷ đồng và 12.150 tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong danh mục hàng tồn kho của Đất Xanh vẫn là bất động sản dở dang, với giá trị 10.745 tỷ đồng, giảm 8,3% so với đầu năm. Bất động sản thành phẩm tăng gần gấp đôi, đạt giá trị gần 3.141 tỷ đồng.
Trích bài viết: Hai mặt của hàng tồn kho của tác giả Trọng Tín đăng trên Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2023, trang 240 - 241.
