Quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, “của để dành” lớn và sức mạnh tài chính tốt là điểm cộng giúp các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đảm bảo tăng trưởng dài hạn khi kinh tế phục hồi.
Khi đánh giá tiềm năng, cũng như sức mạnh tài chính để dự phóng bức tranh tài chính của một doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, nhà đầu tư thường quan tâm tới hai chỉ báo.
- Đầu tiên, đối với doanh nghiệp cho thuê đất ghi nhận 50 năm, doanh thu dài hạn chưa ghi nhận là số tiền mà các đơn vị thuê đất trả tiền một lần, chờ ghi nhận - đây là “của để dành” đảm bảo tăng trưởng dài hạn.
- Thứ hai là quỹ đất sẵn sàng cho thuê, từ đó dự phóng doanh thu có thể ghi nhận trong những năm sắp tới.
Đối với doanh thu dài hạn chưa ghi nhận, tính tới ngày 30/9/2023, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã NTC) đang sở hữu 2.936,7 tỷ đồng, chiếm 66,3% tổng nguồn vốn; Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) sở hữu tới 11.232,7 tỷ đồng, chiếm 55,2% tổng nguồn vốn; Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã IDC) sở hữu 5.159,8 tỷ đồng, chiếm 30,5% tổng nguồn vốn; Tổng công ty Viglacera - Công ty cổ phần (mã VGC) sở hữu 2.652,7 tỷ đồng, chiếm 11,2% tổng nguồn vốn…
Một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu một lần như Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG), Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - Công ty cổ phần (mã KBC), Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC)…
Việc sở hữu doanh thu dài hạn chưa ghi nhận do cách ghi nhận 50 năm, phân bổ đều, đây thực tế là số tiền Công ty đã nhận, chỉ chờ hạch toán sang vốn chủ sở hữu khi đủ điều kiện ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Chính vì vậy, giá trị doanh thu dài hạn chiếm từ hơn 30% đến hơn 70% tổng nguồn vốn sẽ đảm bảo doanh thu ổn định trong một thời gian dài đối với công ty, chưa kể quỹ đất mới tiếp tục phát triển và sẵn sàng cho thuê.
Quỹ đất sẵn sàng cho thuê Bên cạnh yếu tố “của để dành lớn”, nhà đầu tư quan tâm quỹ đất sẵn sàng cho thuê, đây sẽ là động lực tăng trưởng của nhóm bất động sản khu công nghiệp. Tại IDICO (mã chứng khoán: IDC), trong 9 tháng đầu năm 2023, Công ty ghi nhận ký thoả thuận giữa hai bên khoảng 122 ha đất có thể cho thuê (kế hoạch năm cho thuê 100 ha). Trong đó, các khách hàng lớn ký thoả thuận có thể thuê gồm PepsiCo thuê 20 ha tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh với giá 130 USD/m2/ chu kỳ thuê; Hyosung thuê 25 ha tại Khu công nghiệp Phú Mỹ II với giá 125 USD/ m2/chu kỳ thuê…
Theo ước tính của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, IDICO còn diện tích thương phẩm khá lớn ở các khu công nghiệp. Trong đó, Khu công nghiệp Phú Mỹ II còn lại 119 ha (tỷ lệ lấp đầy 73%); Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng còn 117 ha (tỷ lệ lấp đầy 7%); Khu công nghiệp Hựu Thạnh còn 294 ha (tỷ lệ lấp đầy là 26%); Khu công nghiệp Quế Võ II còn 71 ha (tỷ lệ lấp đầy là 60%); Khu công nghiệp Cầu Nghìn còn lại 76 ha (tỷ lệ lấp đầy là 26%).
Theo kế hoạch, trong năm 2023, IDICO sẽ cho thuê 100 ha, năm 2024 sẽ cho thuê 144 ha…, với kế hoạch cho thuê, biên bản ghi nhớ giữa đối tác và quỹ đất sẵn có. Đây là cơ sở để tin rằng, tình hình tài chính của IDICO tiếp tục tăng trưởng nhờ quỹ đất cho thuê mới, cũng như chuyển cách hạch toán 50 năm sang 1 lần tại các khu công nghiệp hiện hữu.
Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG chia sẻ, Công ty còn lại quỹ đất tương đối lớn có thể phát triển. Trong đó, Khu công nghiệp Phước Đông còn lại đất thương phẩm khoảng 799,6 ha, giá cho thuê khoảng 80 - 100 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn còn khoảng 131,25 ha, giá cho thuê 210 - 230 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Đông Nam còn khoảng 24,78 ha, giá cho thuê khoảng 260 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 còn lại khoảng 105,44 ha, giá cho thuê khoảng 290 USD/m2/chu kỳ thuê.
Tính đến cuối quý III/2023, lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán: SIP) cho biết, quỹ đất còn lại hơn 1.200 ha đất khu công nghiệp và khoảng 170 ha đất khu đô thị đã giải phóng mặt bằng tại Dự án Khu đô thị Phước Đông giai đoạn A. Trong đó, 700 ha đã được giao đất (500 ha đất là thương phẩm) và 600 ha đất đã có chủ trương đầu tư. “Việc sở hữu quỹ đất lớn giúp Công ty duy trì triển vọng cho thuê đất và tạo dư địa tăng trưởng dài hạn, bởi kỳ vọng nhu cầu tăng do nguồn cung đất hiện tại hạn chế ở các tỉnh phía Nam, cũng như giá đất tăng”, Công ty cổ phần Chứng khoán Vietcap đánh giá về triển vọng của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG. Với quỹ đất còn lại khoảng 1.200 ha, Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG chia sẻ, sẽ đảm bảo khả năng phát triển bền vững trong vòng 3 - 5 năm tới.
Tại Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC), có hơn 300 ha đất sẵn sàng cho thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu và được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng được cải thiện thông qua đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Cảng Cái Mép và Gemalink. Trong đó, Công ty cổ phần Chứng khoán SSI ước tính, nửa cuối năm 2023, lợi nhuận của Công ty Sonadezi Châu Đức có thể tăng trưởng 110% so với cùng kỳ do tiếp tục ghi nhận diện tích cho thuê còn lại của Tổng công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi) và Dự án Khu đô thị Sonadezi Hữu Phước.
Trích bài viết: Kiểm kê của để dành của tác giả Hạc Hiên đăng trên Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2023, trang 242 - 243.